Порядок продажи доли в квартире третьему лицу

Содержание
  1. Продажа доли квартиры другому собственнику: документы, образцы, налог
  2. Преимущественные права долевых собственников
  3. Причины продажи
  4. Необходимый пакет документов
  5. Алгоритм действий
  6. Права и обязанности нового совладельца
  7. Обязанности и права продавца
  8. Нюансы сделки
  9. Возможность оспаривания сделки
  10. Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников
  11. Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020
  12. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать
  13. Минимальная доля собственности в квартире
  14. Микродоля в жилой недвижимости: новый закон
  15. Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи
  16. Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику
  17. Продажа доли в приватизированной квартире
  18. Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником
  19. Как продать долю в коммунальной квартире
  20. Продажа всех долей в квартире одному покупателю
  21. Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части
  22. Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это
  23. Как продать свою долю через суд
  24. Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире
  25. Согласие на продажу доли в квартире образец
  26. Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи
  27. Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец
  28. Особенности налогообложения
  29. Запрет на продажу доли в квартире
  30. Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
  31. Каким образом проходит продажа доли квартиры третьему лицу или второму собственнику: Как правильно провести сделку самостоятельно +
  32. На что имеет право собственник доли в квартире
  33. Особенности
  34. Действия
  35. Этапы продажи доли в жилой недвижимости
  36. А) Для начала, нужно решить на каких условиях произойдет сделка купли- продажи
  37. Б) Вторым этапом будет идти процесс уведомления остальных совладельцев квартиры о продаже своей доли
  38. Уведомление владельцу
  39. Вручение уведомления
  40. Снижение цены сделки
  41. В) Следующим этапом будет нотариальное удостоверение договора
  42. Г) Оформить переход права собственности на приобретенную долю квартиры
  43. Права и обязанности покупателя и продавца доли квартиры
  44. Как продать долю в квартире?
  45. Продажа доли в квартире: ЗАКОН
  46. Зависит ли схема продажи доли от ее размера?
  47. Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
  48. Можно ли помешать соседу продать его долю?
  49. Можно ли продать долю от доли?
  50. Кто чаще всего становится покупателем доли?
  51. Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
  52. Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
  53. Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Продажа доли квартиры другому собственнику: документы, образцы, налог

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу

Последние изменения: Январь 2020

Как показывает статистика, продажа доли квартиры другому собственнику является «лакомым куском» для деятельности мошенников, ведь в свидетельстве на собственность не оговаривается, сколько метров и какая (какие) комната принадлежит долевому собственнику, что позволяет квартирным рейдерам захватывать ту часть квартиры, которую им хотелось бы видеть в своей собственности.

 Такое зачастую происходит по вине недобросовестных долевых собственников (бывший супруг/га, близкие родственники – братья, сестры, дети, бабушки, дедушки и т.д., которые не могут разрешить данный вопрос мирно или препятствуют решению данной ситуации).

Но закон четко регламентирует процесс продажи доли жилья (статья 250 Гражданского кодекса).

Так, бывший или действующий родственник, по преимущественному праву, обязан предложить купить свою долю другим собственникам любым доступным способом:

  • вручить другому собственнику уведомление лично в руки;
  • отправить заказным письмом;
  • отправить предложение в электронном виде.

В предложении необходимо указать стоимость этой части недвижимости, срок и порядок ее приобретения.

Важно! После отправки предложения о покупке доли в квартире долевым собственникам необходимо соблюсти месячный срок. Именно такой временной промежуток предусмотрен законом (регламентируется пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса).

Рекомендуем прочесть: как правильно составить договор-купли-продажи доли в квартире.

Только в случае официального отказа других собственников можно заключить договор купли-продажи с третьим лицом. Игнорирование дольщиками предложения о покупке доли также будет считаться отказом от сделки.

Преимущественные права долевых собственников

Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.

Важно! В связи с вступившими с июня 2016 года изменениями в законодательство (статья 7 ФЗ-172) дарить или менять долю между собственниками без заверения нотариата нельзя. Также необходимо заверять и официальный отказ дольщиков (при наличии).

В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт  статьи 250 Гражданского кодекса).

Причины продажи

Противоречия относительно стоимости доли являются главной причиной разногласий между совладельцами. И в этом нет ничего удивительного, ведь право на часть недвижимости могло возникнуть по причине, независящей от воли одного из совладельцев.

К примеру, была проведена приватизация жилья, в процессе которой все члены семьи становятся долевыми собственниками (если они официально не отказывались от своей части недвижимости). Либо жилплощадь была разделена во время бракоразводного процесса.

Выделение долей не означает, что квартиру можно поделить в «натуре». Ведь в свидетельстве на собственность указывается лишь доля, к примеру, ½ или ¼, а не квадратные метры.

И это дает только право пользования общей жилплощадью. Но «ощутить» или «пощупать» это право собственности не возможно, так как на бумаге не указано какие комнаты и за кем закреплены.

Именно этот факт в первую очередь и является причиной продажи доли одним собственником другому.

Необходимый пакет документов

После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.

Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:

  • удостоверения личности всех сторон (паспорта);
  • подтверждение прав собственности (свидетельства);
  • справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади;
  • любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.);
  • письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний);
  • выписка из домовой книги (если недвижимость является частной);
  • выписка из ЕГРН;
  • письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.

В зависимости от количества участников и индивидуальности каждой сделки, пакет документов может быть увеличен.

Алгоритм действий

 

Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

  1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
  2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
  3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
  4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

  • договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
  • выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
  • согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
  • письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
  • письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
  • документы, удостоверяющие личность всех участников.

После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

По истечении десяти дней, необходимых для регистрации новому владельцу выдается следующий пакет документов:

  • документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, к которой прилагается кадастровый паспорт жилплощади);
  • договорное соглашение купли продажи, с указанием о регистрации сделки в Россреестре.

В случае если долевые собственники плохо ориентируются в законодательстве, можно обратиться за консультацией к юристу, практикующему в данной сфере права или воспользоваться услугами представителя, предоставив ему на совершение всей процедуры нотариально заверенную доверенность.

Права и обязанности нового совладельца

После окончания регистрационной процедуры новый собственник наделяется не только правами на недвижимость, но и обязанностями по содержанию и использованию общей жилой площадью (кухней, санузлом и т.п.), что не должно нарушать законные интересы и права других дольщиков (регламентируется статьей 449 Гражданского кодекса).

Обязанности и права продавца

Продавец в свою очередь обязан уплатить налог с суммы, полученной от продажи доли если он:

  • владел частью недвижимости менее пяти лет, в размере тринадцати процентов, если цена за часть квартиры превысила один миллион (пункт 4 Статьи 217.1 Налогового кодекса);
  • если возникла обязанность по уплате налога, бывший владелец вправе вернуть часть денег посредством получения имущественного вычета, как через налоговую службу, так и подав заявление и все документы в бухгалтерию работодателя (статья 218 Налогового кодекса).

Нюансы сделки

Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:

  • к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях;
  • также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.

Возможность оспаривания сделки

Законом допускается оспаривание сделок по купле продаже части квартиры в случае когда:

  • было нарушено преимущественное право дольщиков;
  • долевые собственники не были уведомлены о продаже соответствующим образом;
  • в части стоимости была изменена сумма в сторону увеличения;
  • был нарушен срок ожидания решения от собственников (меньше месяца).

При выявлении другими собственниками нарушения их прав они могут обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию в течение трех месяце с момента совершения сделки, где потребовать ее признания недействительной и перевода на них права покупки (регламентируется статьей 253 Гражданского кодекса).

НаименованиеОписание
ФЗ-172«О внесение изменений в отдельные законодательные акты»
ФЗ-122«О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Гражданский кодекс (статьи)Описание
245Определение долей в праве долевой собственности
246Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
247Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
249Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
250Преимущественное право покупки
251Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
252Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него
253Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
254Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
256Общая собственность супругов
Налоговый кодекс
217.1Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
218Стандартные налоговые вычеты

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-doli-kvartiry-drugomu-sobstvenniku/

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Каким образом проходит продажа доли квартиры третьему лицу или второму собственнику: Как правильно провести сделку самостоятельно +

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу

Как осуществляется продажа доли в квартире третьему лицу или второму собственнику? При намерении продать свою долю в квартире третьему лицу, нужно иметь в виду, что это проходит по особым правилам, когда нужно соблюдать некоторые формальности.

Поскольку это только часть доли и у нее особый правовой статус долевой собственности, то обязательно должно учитываться мнение всех собственников квартиры при ее продаже.

Есть и исключения в некоторых случаях.

На что имеет право собственник доли в квартире

Если у человека есть право собственности на квартиру или дом, то он имеет возможность распоряжаться им по своему усмотрению.

Если в собственности у человека только доля, то есть часть собственности, то полномочий по распоряжению имуществом существенно меньше, учитываются следующие особенности.

Особенности

  • Договор по продаже доли в собственности обязательно должен быть нотариально заверен;
  • продажа доли квартиры за денежное вознаграждение собственником обязывает его проинформировать об этом остальных владельцев квартиры, потому что у них есть преимущество по праву выкупа этой доли по закону;
  • безвозмездное отчуждение своей доли в квартире, то есть ее дарение, не требует получения согласие остальных владельцев долей в квартире.

Действия

Значит, любой договор по продаже или дарению своей доли в собственности требует удостоверения у нотариуса, также при продаже сначала нужно уведомить остальных собственников долей, то есть предложить другим владельцам квартиры выкупить у вас долю в первую очередь.

Важно! Подобный порядок продажи доли в квартире является обязательным для всех дольщиков и не зависит от размера доли, и от того, каким образом человек стал владельцем доли.

Этапы продажи доли в жилой недвижимости

Перед тем, как начать процесс продажи доли, владелец должен оценить ее, то есть за какую цену он готов провести продажу и обдумать другие условия сделки. От этого будет зависеть остальной процесс продажи.

Условия по продаже доли в квартире, которые будут прописаны в договоре купли-продажи, обговаривают только продавец и покупатель, остальные собственники долей не могут влиять на это.

Скачать пример уведомления о продаже доли в квартире – образец

Скачать (DOC, 25KB)

А) Для начала, нужно решить на каких условиях произойдет сделка купли- продажи

Здесь нужно договориться о предмете договора, что это будет доля в общем праве на квартиру, также нужно описать правовые характеристики, каков размер доли, и указать остальные данные жилой недвижимости.

На этом этапе нужно обговорить цену за продажу доли, каким образом пройдет оплата, то есть, как и какую сумму получит продавец за отчуждение доли.

Все то, о чем вы договоритесь, все условия, именно их вы будите использовать при согласовании факта продажи вашей доли с другими дольщиками.

Б) Вторым этапом будет идти процесс уведомления остальных совладельцев квартиры о продаже своей доли

Чтобы в дальнейшем вы могли продать свою долю квартиры на тех условиях, которые будут указаны в договоре, нужно соблюсти порядок уведомления остальных владельцев долей квартиры и подвести ей итог. Если этот этап будет пропущен, то в дальнейшем такую сделку могут признать недействительной, если в суд обратится заинтересованное лицо.

Уведомление владельцу

Для соблюдения этого требования от инициатора процесса продажи доли собственности квартире, должно быть отправлено каждому владельцу права доли в квартире уведомление, где будут прописаны все условия продажи, и обязательно цена сделки.

Уведомление обязательно отправить, даже если сделка оформляется с одним из владельцев доли.

В уведомлении должен быть указан срок, и не позднее одного месяца с момента его получения, собственники долей в квартире могут воспользоваться преимущественным правом приобретения.

Как видим, от того насколько правильно будет проходить порядок направления уведомления, зависит какими будут последствия для участников сделки, поэтому оно обязательно оформляется в письменном виде.

В уведомлении обязательно должна быть указана следующая информация:

  • имя, фамилия и отчество адресата уведомления;
  • информация о том, что предстоит сделка по продаже доли квартиры;
  • прописаны условия, на которых будет проходить продажа доли, и обязательно цена продажи доли.

Важно! В уведомлении не нужно указывать данные о покупателе доли в квартире, потому что с юридической точки зрения это не важно.

Образец составления уведомления можно найти в сети интернет.

Вручение уведомления

Уведомление следует вручить лично под роспись или же отправить по почте с уведомлением о вручении. Документы о подтверждении вручения уведомления другим собственникам долей квартиры нужно обязательно сохранить, так как это может потребоваться, если в будущем возникнет спор в суде.

Факт получения уведомления позволяет всем владельцам долей квартиры купить долю собственности на таких же условиях, как прописано в договоре. И после того, как продавец вручил всем уведомления, он не может увеличить цену за свою долю. Далее в течение месяца все дольщики должны высказать свое мнение о сделке.

Здесь ситуация может развиваться следующим образом:

  • в течение месяца никто из совладельцев не высказал свое решение и никак не ответил на уведомление, то значит, сделку с покупателем можно проводить на указанных в документе условиях;
  • все совладельцы квартиры ответили отказом от права выкупить долю в квартире, в этом случае сделку можно проводить сразу после официального ответа;
  • один или сразу несколько собственников долей квартиры выражают желание воспользоваться своим преимущественным правом выкупа доли и подписать договор купли-продажи. В такой ситуации задуманная сделка с другим Покупателем не может состояться, долю нужно будет продать одному из собственников доли.

Важно! При неполучении любого ответа в течение одного месяца, так же как и полученный ответ с отказом, позволяет продавцу совершить сделку на тех условиях, которые были прописаны в договоре.

Снижение цены сделки

Если после того, как были рассмотрены все уведомления, продавец снижает цену сделки, или меняет другие важные условия договора, то весь процесс уведомлениями нужно будет провести заново, иначе сделку опять-таки могут в будущем признать незаконной.

Если согласились на сделку несколько владельцев долей, то каждый из них может купить часть продаваемой доли.

В) Следующим этапом будет нотариальное удостоверение договора

По закону любой процесс отчуждения доли квартиры должен быть удостоверен у нотариуса. Без выполнения этого условия сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Для этого продавец, вместе с покупателем, идет к нотариусу, где специалист проверяет условия сделки и чтобы все условия соответствовали закону об уведомлении остальных собственников. После этого нотариус новую информацию внесет в нотариальный реестр. После прохождения этой процедуры стороны сделки могут идти в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Г) Оформить переход права собственности на приобретенную долю квартиры

Сделать можно после того, как прошла регистрация сделки, и данные внесли в ЕГРН.

Чтобы это осуществить, продавец вместе с покупателем, идет в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр, и оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

С собой нужно взять заявление о регистрации, квитанцию об оплате государственной пошлины, договор купли-продажи доли с отметкой нотариуса, кадастровый паспорт квартиры, паспорта участников сделки.

Также в зависимости от ситуации может потребоваться согласие второго супруга продавца, если они приобретали долю во время брака, официальный отказ других владельцев доли от ее покупки.

Если кто-то из участников сделки не может лично присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса на представителя.

После прохождения регистрации и внесения информации о переходе права собственности на долю в ЕГРН, на документе договора проставляется отметка о регистрации. Участникам сделки выдаются выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт на квартиру, договор купли-продажи с регистрацией.

После прохождения всех этих этапов можно сказать, что сделка состоялась, и право собственности было зарегистрировано.

Права и обязанности покупателя и продавца доли квартиры

После того, как покупатель стал владельцем доли квартиры и зарегистрировал свои права в Росреестре, у него появляются новые права и обязанности по отношению к доле квартиры, как и у остальных собственников частей жилья. У каждого собственника доли в квартире есть право и на часть общего имущества квартиры. Здесь важно, что общее совместное пользование жилой недвижимостью не должно нарушать интересы права других людей.

Продавец после продажи доли должен узнать, уплачивать ли ему налог от полученной прибыли. Если доля была у него в собственности более трех лет, то налог на доходы физических лиц оплате не подлежит.

Если срок владения составляет менее трех лет, то следует оплатить налог на доходы в размере 13%, в том случае, если цена продажи доли была выше, чем цена приобретения недвижимости.

Если у продавца возникает обязанность по уплате налога, то он может воспользоваться налоговым вычетом.

Для покупателя, поскольку он стал новым собственником доли квартиры, появляется обязанность по уплате налога на имеющееся у него имущество физических лиц. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости жилья. Также нужно помнить об уплате взноса за капитальный ремонт дома, где находится квартира.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/poryadok-prodazhi-doli-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире?

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу

13 июля 2020 в 12:15

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д.

Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку.

Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар.

Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй – женщина с ребенком имеет 1/3 доли.

При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость.

Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра. Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Автор – Светлана Петрикова,

юрист,
партнер юридической компании PG Partners

Источник: ЗАСУДИЛИ.РУ

Вам так же может быть интересно:

Как происходит раздел совместно нажитого недостроенного дома

Снять обременение с квартиры: чем поможет юрист

Источник: https://sibadvokat.ru/magazine/sovety-advokata/kak-prodat-dolyu-v-kvartire

Закон-Указ
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: