Предвартельный договор купли продажи помещения на стадии строительства

Содержание
  1. Предварительный договор купли-продажи недвижимости – Договор купли-продажи недвижимости
  2. 1. Предмет Договора
  3. 2. Описание Недвижимости
  4. 3. Условия заключения Основного договора
  5. 4. Расчеты Сторон
  6. 5. Ответственность Сторон
  7. 6. Дополнительные условия
  8. Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец 2020 года
  9. Зачем заключается?
  10. Кто составляет?
  11. Разновидности предварительного договора
  12. При покупке квартиры от застройщика
  13. При оформлении ипотечного кредита
  14. Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом
  15. предварительного договора купли-продажи
  16. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года
  17. Срок действия
  18. Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
  19. Основания для расторжения ПДКП
  20. Договор купли-продажи квартиры в новостройке: образец предварительного договора, условия и порядок оформления, документы | Жилищный консультант
  21. Кто участвует в заключении договора?
  22. Требования к квартире при купле-продаже
  23. Составление договора купли-продажи
  24. Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке
  25. Список документов
  26. Недействительность договора
  27. Наиболее популярные вопросы и ответы
  28. Заключение
  29. Образцы заявлений и бланков
  30. Вам будут полезны следующие статьи
  31. Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке
  32. Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?
  33. Чем рискует покупатель
  34. Отказ заключить основной ДКП
  35. Дом окажется не достроен
  36. Строительные дефекты
  37. Дефекты в тексте соглашения
  38. Двойные продажи
  39. Пдкп при банкротстве застройщика
  40. Заключение ПДКП
  41. Подписание основного ДКП
  42. Образец ПДКП
  43. Особые случаи заключения ПДКП

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – Договор купли-продажи недвижимости

Предвартельный договор купли продажи помещения на стадии строительства

город ___________________                                     «_______»_______________________20___г.

Мы, Гр._______________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: ______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гр. __________________________________________________________________________________,

паспорт серии _________ № ______________, выдан «_______»___________________________ года, _________________________________________

_______________________________________________________________________________________, «_______»________________________ года рождения,

зарег. по адресу: _______________________________________________________________________,

именуем. в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Предварительный договор далее «Договор» о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи, далее «Основной договор», жилого помещения в виде ____________________________________ расположенного по адресу: _______________________

  (квартира, комната, доля в квартире, дом, и т.д.)

_________________________________________________________________________________________, (далее – «Недвижимость»), по цене, эквивалентной ___________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________________________.

2. Описание Недвижимости

2.1 Объект имеет следующие характеристики: Площадь  _____________/_____________/_____________ кв. м, телефон в

                   общая                        жилая                     кухня

 объекте: ____________________________, номер телефона: _________________________, телефон является ___________________________.

имеется / отсутствует                                                                                                     отдельным / спаренным

Продавец обязуется не переводить на другое лицо и не снимать установленный в Недвижимости телефонный номер до и после государственной регистрации Основного договора, подписать нотариально удостоверенное заявление о переводе телефонного номера на имя Покупателя и передать его Покупателю при подписании Основного договора.

2.2 В Недвижимости на момент заключения Договора зарегистрированы следующие лица: __________________________________________________________________________________________.

3. Условия заключения Основного договора

3.

1 Основной договор должен быть составлен и подписан Сторонами в __________________________________________

простой письменной / нотариальной

форме в срок до  «_______»_______________________20__г. и в течение 2 (двух) дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

3.

2 Продавец заявляет что:

3.

2.1 к моменту подписания Основного договора в Недвижимости будут зарегистрированы следующие лица:______________________________________________________________________________________.

3.

2.2 к моменту подписания Основного договора Недвижимость не будет сдана в аренду (найм), не будет находиться во временном пользовании, не будет заложена, не будет находится в споре, под запрещением (арестом);

3.

2.3 на момент подписания Договора Продавцом не заключен договор/соглашение, в соответствии с которым Продавец обязуется продать Недвижимость иному лицу (не Покупателю);

3.

2.4 совершеннолетний(-е) собственник(-и) Недвижимости, члены семьи собственника(-ов) и иные лица, состоящие в ней на регистрационном учете, под опекой и попечительством, на учете в ПНД и в НД не состоят, оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника(-ов) не имеется;

3.

2.5 регистрационный учет по месту жительства в Недвижимости не ограничен;

3.

2.6 Недвижимость несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора ___________________________________. Дом, в котором находится Объект, в перечень домов под снос, реконструкцию, капитальный ремонт _______________________________________.

      (включен/ не включен)

3.

2.7 из Недвижимости никто не снят с регистрационного учета временно (в армию, в места лишения свободы и др.);

3.

2.8 Недвижимость совместно нажитым имуществом _________________________________.

(является / не является)

3.

3 Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания Акта приема-передачи Недвижимости, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче Покупателю. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам Покупатель вправе соразмерно уменьшить покупную цену Недвижимости и оплатить их самостоятельно.

3.

4 Продавец обязуется немедленно уведомить Покупателя об ухудшении состояния Недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче Покупателю согласно описи имущества, далее “Опись имущества”, составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

3.

5 Недвижимость должна быть освобождена Продавцом от имущества, не входящего в ее цену и  передана  Покупателю по Акту приема-передачи не позднее ________________________________ дней с даты выдачи Покупателю Свидетельства о государственной регистрации права.

3.

6 Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: ________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя.

4. Расчеты Сторон

4.

1 Цена Недвижимости составляет денежную сумму, эквивалентную ________________________________________________

4.

2 Расходы оплачивают:

4.

2.1 сбор документов необходимых для государственной регистрации Основного договора и перехода

права по нему – Покупатель;

4.

2.2 подготовка проекта Основного договора – Покупатель;

4.

2.3 государственная регистрация Основного договора и перехода права по нему – Покупатель;

4.

2.4 аренда индивидуального банковского сейфа, дополнительное соглашение к договору аренды – Покупатель;

4.

3 Расчеты по Основному договору производятся через депозитарную ячейку депозитария «Даев Плаза», находящегося по адресу:  _____________________________________________________________  При этом денежные средства, причитающиеся Продавцу в качестве цены Недвижимости, помещаются на хранение в индивидуальный банковский сейф (условия допуска к сейфу определяются дополнительным соглашением к договору аренды сейфа), ключ от которого находится у Покупателя, и изымаются лицами, указанными в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа, после регистрации Основного договора и перехода права по нему.

4.

6 В случае возникновения дополнительных расходов по инициативе одной из Сторон их оплачивает Сторона-инициатор.

5. Ответственность Сторон

5.1 Если при подписании Акта приема-передачи Недвижимости имущество, указанное в Описи, будет отсутствовать или будет повреждено, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю расходы последнего по приобретению или восстановлению недостающего или поврежденного имущества.

5.2 В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения любого из условий Договора, сообщения недостоверных сведений, выявления обстоятельств, которые могут привести к признанию Основного договора недействительным, настоящий договор считается расторгнутым.

5.3 Если Основной договор не может быть заключен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, то есть обстоятельств чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях, настоящий договор считается расторгнутым.

5.4 Окончание срока действия Договора не влечет прекращения обязательств в соответствии с п.5.1, 5.2, 5.3. Договора.

6. Дополнительные условия

6.1 Стороны обязуются информировать друг друга о:

6.1.1 возникновении обстоятельств, которые могут влиять на исполнение Договора, в том числе об изменении гражданского состояния, утере документов или изменении реквизитов документов, удостоверяющих личность, изменении постоянного места жительства;

6.1.2 невозможности получения уведомлений в связи с предполагаемым отсутствием и сообщать информацию об иной возможности оповещения отсутствующей Стороны.

6.3 Договор заключен на срок до дня, указанного в п.3.1 Договора.

6.4 Все изменения и дополнения к Договору совершаются по согласию Сторон в письменной форме в виде Дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью.

7. Настоящий Предварительный договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/

Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец 2020 года

Предвартельный договор купли продажи помещения на стадии строительства

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.

Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Бланк и образец предварительного договора с задатком

предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицами (бланк). doc

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.

Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку.

На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке.

По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности.

Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры в новостройке: образец предварительного договора, условия и порядок оформления, документы | Жилищный консультант

Предвартельный договор купли продажи помещения на стадии строительства

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи.

Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение.

Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе.

В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества.

Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации.

Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

  • Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
  • Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия.

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

  • Правоспособностью.
  • Достаточными финансовыми активами.
  • Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

  • Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
  • Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
  • Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

  • Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
  • Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
  • Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
  • Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
  • Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
  • Расчет стоимости на основании обмера.
  • Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
  • Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено статьей 550 ГК РФ и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
  2. Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
  3. Строение проходит государственную комиссию.
  4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
  5. В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
  6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
  7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
  8. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, список документов может включать:

  • Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
  • Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
  • Документы на право пользования землей од застройку.
  • Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует скачать образец договора купли-продажи 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке].
  • Договор участия в доле.
  • Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
  • Передаточный акт.
  • Акт о государственной приемке на официальном бланке.
  • Технический паспорт.
  • Акт о передаче денежных средств.
  • Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения наследства.

Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений.

Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

  • Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
  • Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
  • Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
  • Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214.

Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя.

Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

  • Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
  • Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
  • Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
  • Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke/

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Предвартельный договор купли продажи помещения на стадии строительства

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

  Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами.  Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне.

  Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.

Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

  Предварительные договоры подписывают  в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например,  в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

  Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

  Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.  Заключение таких соглашений также возможно.

  Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.  Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.  Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.  Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.  Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия.

  Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике.

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.  Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.  Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.  Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими.

  Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски:  деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.  Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.  Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его.   Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

  По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет.

Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.  Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым.  В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Двойные продажи

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.  А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.  В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи.  Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.

Пдкп при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера.  Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой.

  Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится).  Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота.

Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег.  Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября  2002 года № 127-ФЗ.  Согласно его статье 201.

1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками.

Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается.  Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные  сюрпризы.  Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки.  Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье.  Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Заключение ПДКП

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.  Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:

  • подробное описание жилого помещения;
  • его цена;
  • срок заключения основного ДКП.

Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.

Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия.  То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию.  В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход  — признание предварительного договора договором долевого участия.

Подписание основного ДКП

По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи.  В нем приводится:

  • полное описание квартиры;
  • порядок уплаты оставшейся части цены;
  • дальнейшие действия сторон по регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • если по ПДКП был уплачен обеспечительный взнос, основной ДКП должен содержать условие о его зачете в счет цены.

Основной ДКП не подлежит регистрации.  Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.

Образец ПДКП

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.

Особые случаи заключения ПДКП

У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом.

 Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена.

  Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию.  На этапе строительства это будет незаконным.

Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего.  Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет).  Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень  низкой цене.  Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя.  Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp

Закон-Указ
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: