Продажа невыделенной доли в жилом доме

Содержание
  1. Как продать половину дома. Тонкости реализации выделенных и невыделенных долей
  2. Если долевая собственность на частный дом закреплена документально
  3. Как продать половину дома и не рассориться с совладельцами?
  4. Если общая собственность не выделена в натуре
  5. Справка: как проводят выдел доли в частном доме
  6. Продать долю в доме без выделения – Все по юриспруденции
  7. Особенности
  8. Третьему лицу
  9. Иные варианты
  10. Другие собственники против
  11. Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире
  12. Что такое невыделенная доля в квартире?
  13. Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире?
  14. Порядок действий
  15. Необходимые документы
  16. Образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире
  17. Сроки, время оформления
  18. Стоимость
  19. Подводные камни, риски и сложности
  20. Можно ли продать долю дома
  21. Чем отличается часть дома от доли дома?
  22. Как происходит предложение покупки при продаже доли дома?
  23. Но вот какие могут быть препятствия:
  24. Когда нельзя продать долю дома
  25. Чем отличается продажа доли дома от продажи части дома?
  26. Часть дома – это отдельный объект, состоящий на кадастровом учете как самостоятельная единица недвижимости
  27. Понятие невыделенной доли
  28. Через договор
  29. Алгоритм действий
  30. Перечень документов
  31. Образец контракта
  32. Регистрация доли
  33. Расходы
  34. Через суд
  35. Образец иска для принудительной продажи доли в квартире
  36. Регистрация права собственности

Как продать половину дома. Тонкости реализации выделенных и невыделенных долей

Продажа невыделенной доли в жилом доме

Деревенский дом, коттедж и любое другое индивидуальное домовладение в собственности нескольких человек – частое явление на российском рынке недвижимости.

Поскольку отчуждение части общего имущества имеет свою специфику, то в юридические консультации нередко поступают вопросы из разряда «как продать половину дома».

Сложность оформления и выгодность подобных сделок зависят от правового статуса доли: натурально выделенные реализовать можно проще и выгоднее, чем невыделенные.

Если долевая собственность на частный дом закреплена документально

В юридической практике выделенная и правильно оформленная доля считается отдельным объектом недвижимости. Поэтому хозяин такого имущества имеет соответствующие права пользования и распоряжения, в том числе дарения или продажи.

Совершение безвозмездной сделки (типичный пример – дарение) не требует согласия других сособственников. Если же речь идет об операциях с финансовой выгодой (обмен или продажа), то п.2 ст.

250 ГКРФ обязует владельца уведомлять о своем намерении своих непосредственных соседей по дому.

Это делается из соображений защиты интересов других участников долевой собственности, для которых выкуп – это хороший способ улучшения своих жилищных условий.

Принято три формата пересылки сообщений с предложением выкупить долю:

  • через услуги нотариуса;
  • почтовым отправлением (оптимально – заказным письмом);
  • телеграфной связью.

Выбирать можно любой способ. Главное, чтобы отправитель в итоге имел на руках подтверждающие документы о доставке. Важно, чтобы в них была указана дата получения, поскольку именно от этого момента отсчитываются те 30 дней, что даются адресату на принятие решения о покупке либо отказе.  

Как продать половину дома и не рассориться с совладельцами?

Проще всего, если сособственник недвижимости будет согласен приобрести долю на означенных в уведомлении условиях. Но на практике, так происходит редко.

Чаще всего намерение о покупке есть, но собрать нужную сумму за месяц не удается. Если пробовать решать проблему в принудительном порядке, то суд обычно соглашается с продавцом.

Хотя многое зависит от наличия стороннего лица, согласного приобрести долю за предложенную сособственнику сумму.

Также бывают и другие препятствия:

  • Если второй владелец не в состоянии выкупить часть дома в силу своей недееспособности, то для совершения сделки отчуждения придется привлекать органы опеки.
  • Не известен адрес местонахождения совладельца. Решение: письмо отправляется на адрес спорного объекта, отсутствие регистрации совладельца по этому адресу – не преграда.
  • Юридически некорректное оформление прав на вторую половину объекта раздела. Чаще возникает в том случае, если хозяин этой части имущества умер, а наследники не успели/ не хотят вступать в права. Выход здесь один – добиваться узаконивания.

Также нередки случаи просто игнорирования писем продавца. Но сложности здесь особой нет: такое поведение по закону расценивается как отказ от привилегированного положения. То есть по истечении 30-дневного срока покупателем может выступить третья сторона.

Если общая собственность не выделена в натуре

Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.

Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы.

Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.

Справка: как проводят выдел доли в частном доме

Выдел в натуре возможен при соблюдении пары важнейших условий. Во-первых, дом не должен быть аварийным. В противном случае, существует риск получения отказа от БТИ.

  А во-вторых обладать техническими возможностями для обустройства изолированного помещения (отдельный вход, кухня, сантехнические комнаты, коммуникации).

Для уточнения следует обратиться к инженерам строительной экспертизы или в БТИ.

В сельской местности могут возникнуть трудности с земельным участком, на котором и находится жилая постройка. Например, строение на две или более семьи разделить можно только при условии межевания границ общего надела, на котором оно стоит.  Эта процедура позволит получить отдельные кадастровые номера на земельные доли и затем уже переводить общую собственность домовладения в долевую.

Продажа частей и долей частных домов является сложной процедурой, сопряженной с рядом рисков. Будет гораздо проще обратиться к опытному и умному риелтору, который не только сможет организовать процесс, но и обеспечит выгодность и законность подобного рода сделок.

Источник: https://www.ribri.ru/pravovye-sovety/kak-prodat-polovinu-doma-pravovye-i-ekonomicheskie-aspekty

Продать долю в доме без выделения – Все по юриспруденции

Продажа невыделенной доли в жилом доме

Владение домом по принципу долевой собственности не является редкостью. Жилье могло достаться нескольким наследникам или оно находится в собственности супружеской пары.

И при продаже такой недвижимости часто возникают проблемы, особенно, если только один из собственников хочет продать свою собственность.

Совершать сделку по продаже половины жилого дома, его трети рекомендуется при помощи опытного юриста или риэлтора, который знает все особенности законодательства в данном вопросе.

Ведь продажа доли должна пройти так, чтобы не были нарушены права других владельцев. В противном случае покупка дома, как операция по недвижимости, может посчитаться незаконной, недействительной.

Как продать долю в доме правильно, по всем требованиям закона, а также выгодно и в короткое время? Необходимо будет набраться терпения, изучить юридические аспекты, учитывать при подписании договора законные права других дольщиков.

Особенности

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

  • В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
  • И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
  • Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
  • При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
  • В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
  • На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
  • Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
  • Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.

Третьему лицу

Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.

Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.

Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.

Иные варианты

Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.

Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.

Поэтому возможность купить целое здание и владеть им единолично – предложение привлекательное.

Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.

Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.

Также нужно будет переоформить собственность в выделенную. И тогда часть жилого здания значительно вырастет в цене. Когда части дома может быть присвоен статус отдельного жилого объекта? Определения жилого помещения установлены положениями Жилищного Кодекса РФ:

  1. Оно должно быть выделено, например, с помощью того же отдельного входа, забора.
  2. В нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания.
  3. Жилое помещение – это недвижимое имущество.
  4. Выделение отдельного объекта как жилого дома не может нарушать пространство других людей.

Когда у дома есть несколько отдельных входов, несколько санузлов и кухонь, собственники без особенных проблем могут выделить свои части. Это упростит в дальнейшем распоряжение каждой частью дома.

ВНИМАНИЕ! Чтобы завершить выделение доли, следует официально зарегистрировать ее как отдельное жилье, отдельный объект недвижимости.

Объект должен получить именно свой технический паспорт, стать на кадастровый учет. После таких процедур часть дома будет продаваться как дом отдельный, со всеми вытекающими особенностями процедуры, оформления, регистрации. Потом можно жилье подарить, продать по договору купли-продажи. Но в договоре должна быть указана и цена доли, и цена всего жилого здания.

Другие собственники против

Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.

Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.

Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.

При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд.

Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической.

Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.

ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.

Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.

Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.

Как продавать долю в доме – без выделения, с выделением – решать нужно в зависимости от обстоятельств. По цене наиболее выгодно продавать все части здания вместе, поделив потом прибыль между всеми собственниками. Также за хорошую сумму продастся и выделенная часть.

Но если другие собственники заинтересованы в расширении своей доли, выгодно можно продать дополнительную часть и им, по хорошей стоимости.

Источник: https://markirovkatovar.ru/prodat-dolju-v-dome-bez-vydelenija.html

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Продажа невыделенной доли в жилом доме

/ Жилищные споры / Продажа невыделенной доли в квартире

Просмотров 325

Практически все жилье в России находится в общей долевой собственности. Реже встречается совместная собственность супругов.

Считается, что раз квартира принадлежит нескольким людям – рано или поздно, возникнут споры. Нередко они связаны с продажей невыделенных долей в квартире.

Например, если один собственник хочет избавиться от дроби, а остальные требуют ее выделения или продажи жилья целиком.

Можно ли продать долю, если она не выделена в квартире? Что говорит закон и как это происходит на самом деле. Разберем актуальные вопросы и рассмотрим порядок такой продажи с учетом юридических правил.

Что такое невыделенная доля в квартире?

Во-первых, нужно определить, какую долю считать невыделенной, а какая выделена? Между ними существует большая разница. Особенно в плане оценки для продажи – забегая вперед, скажем, что гораздо выгоднее продавать выделенную долю жилплощади.

Различают два типа долевой собственности на квартиру:

  • Выделенная доля – представлена в физическом эквиваленте (комната). Собственник такой доли может иметь не одну, а несколько изолированных комнат, в зависимости от планировки квартиры (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

«Выделенная доля» всегда отражается в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Речь идет о таком описании доли, как общая площадь — метраж (кв. метры), право занимать отдельную комнату, ее номер в конкретной квартире по техническому плану (паспорту). Обычно на выделенную дробь ее владельцу приходит отдельный лицевой счет из ЕИРЦ.

Пример:

Санкт-Петербург, 3-комнатная квартира. Жилье находится в долевой собственности семьи – супругов с ребенком и одинокого молодого человека. Соотношение – ⅔ к ⅓ доли.

Совладельцы договорились «выделить доли» и заключили соглашение об определении порядка пользования квартирой. Семье досталось 2 комнаты из 3-х имеющихся, а оставшуюся (проходную) занял одинокий собственник.

Тем самым, жильцы превратили математические дроби в их «физическое» выражение – комнаты.

  • Невыделенная доля – отличается тем, что она не представлена в виде отдельной комнаты и любого другого имущества. Иначе, содольщики не заключали соглашения и не выделяли доли через суд. Второе название невыделенной доли – «идеальная», т.е. математическая дробь в праве общей собственности на квартиру. Размер может быть любым – начиная от ½ и заканчивая 1/100 долей в жилом помещении.

Безусловно, собственник может распоряжаться невыделенной долей, но у него будут иметься ограничения, например – запрет на использование в качестве залога в банке.

Пример:

Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру в равных пропорциях. Поскольку жилье принадлежит двоим собственникам, каждый получит по ½ доле в общем праве. Учитывая, что в квартире две отдельные комнаты – брат с сестрой могут договориться о том, что займут по одной из них.

Однако если они не составят соглашение об определении порядка пользования квартирой, доли останутся невыделенными. Другими словами, не закрепленными за отдельной комнатой. Впоследствии, если кто-то захочет продать ½ часть, ее цена окажется ниже, чем если продавать выделенный процент.

Таким образом, невыделенная доля в квартире – это абстрактная величина, которую нельзя измерить и потрогать. До тех пор, пока она не будет соответствовать комнате, сохраняется «идеальная» доля в общем праве собственности на жилплощадь. Подробнее читайте в статье «Как перевести долю в квартире в комнату«.

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире?

Не страшно, если доля не представлена в виде комнаты – ее можно продать, подарить и обменять. Одним словом, распорядиться по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Но нужно помнить о трех моментах:

  • преимущественное право выкупа – которое имеют остальные сособственники, причем условия и цена не должны меняться в случае продажи «на сторону»;
  • возможность выделения доли;
  • продажа квартиры целиком с дальнейшим распределением дохода между всеми владельцами.

Если вы намерены продать невыделенную долю, приготовьтесь к снижению цены. Желающих приобрести «идеальную» дробь в праве без комнаты не очень много.

Хотя невыделенные доли пользуются спросом в крупных городах, например – Москве и Санкт-Петербурге. Чаще всего покупателей интересует регистрация (прописка), поэтому они могут купить долю с целью «стать москвичом».

Продажа долей в регионах – не так популярна, как, скажем, продажа отдельных комнат.

Порядок действий

Подробнее о ходе процедуры в таблице:

ЭтапОписание
Устное обсуждение с содольщиками продажи невыделенной долиЕсли есть возможность – продавцу нужно собрать всех правообладателей и предложить им выкуп своей доли. Чье-то согласие упростит дальнейшую сделку – можно обговорить условия и приступить к составлению договора купли-продажи
Отправка уведомлений о продаже невыделенной доли(действие правила о преимущественном праве выкупа – ст. 250 ГК РФ)Если устное предложение невозможно, придется направлять письменные извещения в адрес всех сособственников. Далее, события развиваются следующим образом: • Один или несколько дольщиков ответят согласием на предложение продавца. Значит с кем-то из них и будет заключена сделка.• Совладельцы не захотят выкупать долю и оформят отказы от преимущественного права выкупа. Для этого им придется посетить нотариуса вместе с продавцом.• Ответ не последовал – в таком случае собственнику придется выждать 30-дневный срок, и приступать к поиску покупателя на стороне. Также нужно засвидетельствовать соблюдение срока – обычно направляют письмо с объявленной ценностью и уведомлением о вручении адресату. Можно доверить рассылку уведомлений нотариусу, но в таком случае возрастут расходы на оплату его услуг.
Поиск покупателяЕсли никто из собственников не изъявил желания выкупать долю, сделка заключается с посторонним человеком. Выставив долю на продажу, собственник может: • обратиться в агентство по недвижимости или к риэлтору;• подать объявление – в газету, СМИ, интернет-сайт (Avito, ЦИАН);• воспользоваться помощью знакомых и друзей и т.д.
Оформление сделкиУчастники будущей сделки обсуждают важные моменты купли-продажи. В частности, им предстоит решить: • к какому нотариусу обращаться;• кому оплачивать его услуги;• как производить расчет;• составлять ли предварительный ДКП невыделенной доли в квартире и др.
Составление договора купли-продажи, заверка у нотариусаОбсудив нюансы, можно приступать к оформлению намерений в письменной форме. Обязательное условие – нотариальная форма ДКП, акта приема-передачи и прочих документов. Нотариус проверяет: • дееспособность продавца и покупателя;• соблюдение преимущественного права – уведомление совладельцев о продаже (кроме случаев, когда доля отчуждается в пользу одного из собственников);• не нарушены ли интересы детей, имеется ли разрешение ООП на продажу доли ребенка;• юридическую чистоту квартиры;• платежеспособность сторон;• предъявленные докумены;• соответствие договора истинным намерениям и т.д.Затем, если все верно, нотариус скрепляет ДКП подписью и «мокрой» печатью.
Регистрационные действияЗавершающий этап, в ходе которого происходит внесение сведений о сделке в ФКП «Росреестра». Начиная с 1 февраля 2019 года, услуга по передаче заявки в регистрирующий орган поручена нотариусам. Тем самым, участники сделки освобождаются от данной процедуры, и, заметим, абсолютно бесплатно. Отправленные документы проходят проверку в органе Росреестра. Оттуда же и поступает ответ – положительный или отрицательный. Если все в порядке, нотариусу пришлют электронные выписки из ЕГРН, а специалист выдаст их участникам купли-продажи.

Необходимые документы

Оформление сделки потребует от ее участников сбора документов. За правильностью комплекта с документацией следит нотариус. Поэтому нужно отнестись к процессу со всей ответственностью.

Что входит в пакет с документами:

  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • документ о регистрации права собственности на долю – до 2016 года выдавали свидетельства, сейчас выдают выписки из ЕГРН;
  • документы о праве получения доли (не комнаты);
  • технический план квартиры, экспликация, кадастровый паспорт или выписка из реестра недвижимости;
  • выписка из Единого информационно-расчетного центра или УК – об отсутствии долгов по квартплате;
  • почтовые письма, телеграммы с уведомлением о вручении предложений адресатам (либо – их нотариальные отказы);
  • по ситуации – разрешение от ООП или согласие второго супруга.

Также могут понадобиться и другие документы. Часть из них запрашивает сам нотариус, часть – предъявляют участники сделки.

Образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире

Основной договор, который гарантирует передачу доли и оплату проходит удостоверение в нотариальной конторе. Обычно специалист сам предоставляет бланк и вносит туда нужные сведения. Участникам остается ознакомиться с текстом и подписать документ.

Вкратце, содержание договора купли-продажи:

  • ФИО, паспортные реквизиты и адреса сторон;
  • указание на предмет сделки – не только на долю, но и на квартиру, где она закреплена, кадастровые данные и проч.
  • сведения о получении права собственности – продавцу;
  • цена доли – цифрой и прописью;
  • данные об отсутствии ареста, обременений и проч.
  • права и обязанности сторон сделки;
  • каков порядок расчетов;
  • дополнительная информация;
  • подписи и печать нотариуса.

Подробнее о содержании и его пунктах вы сможете узнать из отдельной статьи «Договор купли-продажи доли в квартире».

Прилагаем образец ДКП, который позволит составить документ с учетом особенностей вашей сделки:

Сроки, время оформления

Отчуждение невыделенных долей гораздо сложнее, чем продажа квартиры целиком. Потребуется соблюсти первоочередное право выкупа, найти покупателя, обсудить условия, показать квартиру и т.д.

Рассылка уведомлений происходит через почту или с участием нотариуса. Доставка осуществляется в течение 3-14 дней. Отсчет сроков на ответ о выкупе ведется с даты вручения письма адресату. Продавцу нужно подождать 30 дней (минимум).

Договор купли-продажи можно оформить в течение дня. Вместе с тем стороны могут составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире – на случай, если сделка откладывается на определенный срок. Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит через нотариуса. Закон отводит на это 1-2 суток с момента удостоверения ДКП квартиры. Ответ от Росреестра поступит в течение 1 дня – электронная заявка, или в течение 3 дней – бумажный вариант.

Стоимость

Учитывая, что ДКП доли в квартире проходит утверждение у нотариуса, Продавец и Покупатель несут финансовые расходы.

Составление проекта договора, проверка юридической чистоты сделки, запрос в государственные инстанции, обращение к ЕИС – все это входит в услуги правового и технического характера (УПТХ). Участники сделки оплачивают работу нотариусу по тарифу конторы – от 2 000 рублей.

Нотариальная госпошлина за заверку ДКП обойдется в сумму от цены договора – 0,5% в пределах от 300 до 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Кому оплачивать эти расходы? Стороны решают заблаговременно – по умолчанию расходы на сделку несет покупатель.

Основная госпошлина за изменения в ЕГРН – 2 000 рублей с покупателя. Со стороны продавца – 350 рублей в счет изменений в право собственности на квартиру.

Остальные расходы могут быть связаны с заказом выписки из ЕГРН, справкио кадастровой стоимости, согласия второго супруга и т.д.

Подводные камни, риски и сложности

Прежде чем продавать невыделенную долю, нужно учесть сопровождающие сделку риски. Даже известны случаи, когда продавцы не могли найти покупателей в течение 1-2 лет.

Какие могут быть сложности:

  1. Низкая стоимость – отчуждаемая доля ценится ниже, чем квартира целиком. А в случае с невыделенной дробью можно рассчитывать всего на 40-50% от рыночной стоимости. Желающих интересует прежде всего вариант с регистрацией в квартире. Реже – расчет на проживание в квартире с долевой собственностью.
  2. Конфликты с содольщиками – вероятно, им не понравится, что вы хотите продать долю чужим людям. На практике протест выражается в форме оттягивания с ответом, запертой дверью при осмотре квартиры покупателем, подачей иска о выкупе доли и/или определения порядка пользования квартирой. Проблемы придется решать оперативно, иначе могут быть трудности с продажей.
  3. Учет интересов детей и супругов – если они также претендуют на имущество. Дополнительная сложность с детскими долями – обращение за разрешением в ООП с последующим выделением доли в новой квартире (см. «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«).

Покупателю нужно быть внимательным в первую очередь. Сведения о размере доли нужно смотреть в правоутверждающих документах. Многие продавцы хитрят, выдавая «долю» за «комнату», чем вводят в заблуждение доверчивых покупателей.

Продажа невыделенных дробей в квартире гораздо сложнее реализации выделенных долей. Отсутствие порядка пользования квартирой создает сложности. Многие продавцы пишут в объявлении, что продают долю «без просмотра». Налицо – конфликт с совладельцами квартиры.

Последние могут сорвать сделку на этапе оформления, например – подачей искового заявления. Очень важно учесть все юридические нюансы, просчитать риски и подготовить документы. Если у вас возникнут сложности, обратитесь к юристам нашего портала.

Быть может, ваша ситуация требует тщательного разбора с индивидуальными ответами.

Смотрите видео-инструкцию о продаже долей в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-nevydelennoj-doli-v-kvartire/

Можно ли продать долю дома

Продажа невыделенной доли в жилом доме

Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.

Обстоятельство, что это доля, а не целый дом, не может помешать продаже. А сособственники других долей – могут.

По общему правилу (Гражданский кодекс), собственник вправе распорядиться своим имуществом. Даже если это доля дома или часть дома, ей можно распорядиться, в том числе продать. Но перед продажей обязательно надо предложить ее выкуп соседям-сособственникам.

Чем отличается часть дома от доли дома?

Часть дома – это самостоятельный объект, участвующий в обороте без ограничений и не требующий при сделках согласия иных собственников. Доля дома предполагает и обязыввает сделать предложение сособстенникам о преимущественном выкупе. Другими словами, часть дома Вы можете продать беспрепятственно, а долю – придется спрашивать согласие или отказ сособственников.

Как происходит предложение покупки при продаже доли дома?

Собственник должен любым способом предложить выкуп доли за определенные деньги.

Это может быть предложение, отправленное через нотариуса, самостоятельное уведомление по почте, телеграмма или иные варианты.

При этом у Вас на руках должно быть документальное подтверждение, что предложение отправлено, текст – прилагается. Идеально – уведомление о получении адресатом Вашего предложения с датой вручения.

При получении предложения от вас, сособственники других долей или соглашаются купить за предложенную сумму, или отказываются, или ничего не делают (считается, что отказываются).

Но вот какие могут быть препятствия:

  • сособственник согласился покупать, но денег у него нет (и сам не купил, и вам не дал);
  • неизвестно фактическое место жительства адресата;
  • претендент на обладание доли не вступил в права на свою долю (к кому отправлять предложение?);
  • сособственник – несовершеннолетний ребенок и требуется отказ органов опеки и попечительства и пр.

Единого совета на все случаи жизни – нет. Более того, на ряд вопросов нет прямых указаний законодательства. Приходится руководствоваться обычаями делового оборота и судебной практикой. И можно подойти на консультационный прием к юристу по недвижимости (платно) или к специалисту (бесплатно) нашей организации, обсудить план возможных действий.

Когда нельзя продать долю дома

Правила для продажи доли такие же, как и для целого объекта: должны быть соблюдены все законодательные требования. Но есть ряд ситуаций, когда продавать долю дома нельзя или невозможно:

  • собственник доли недееспособный гражданин или обладает ограничениями здоровья, препятствующими этому;
  • нет документов о праве собственности на долю;
  • органы опеки или иные обязательные при продаже организации не дают разрешение на отчуждение;
  • перепутаны доли и части дома и пр.

Большинство таких вопросов может быть решено специалистами, имеющими опыт в таких делах. Часть решений будет носить оформительский характер, а ряд вопросов может быть решен только в судебном порядке. Но все же решится, итог будет. Обращайтесь, поможем. У нас много опыта в таких делах.

Чем отличается продажа доли дома от продажи части дома?

Доля дома – это выраженный в процентном или долевом соотношении метраж от всего дома в комплексе функциональных характеристик. Доля дома может быть выделена или не выделена.

Выделенная доля, обычно, стоит при продаже дороже невыделенной. Часто в соотношении 2:1.

Но если такую долю выкупают последней и от ее покупки зависит обладание покупателем всем домом, ее цена, наоборот, может быть выше рыночной стоимости.

Часть дома – это отдельный объект, состоящий на кадастровом учете как самостоятельная единица недвижимости

В нашей практике мы приняли к производству очень запутанное дело, в котором наследники доли части дома спорили с новыми собственниками, купившими всю часть дома, вместе с долей, причитающейся третьим лицам по наследству.

Сначала это трудно было понять самому адвокату, несколько недель проводили экспертизу документов. Потом определяли права наследников, права покупателей.

Оказалось, что нотариус выдал ошибочно неверные документы на право собственности продавца этой спорной доли части дома. ..

С частями дома надо работать и продавать-покупать очень осторожно. Если одновременно на одном земельном участке есть дом в частях, и от такой части продают долю, надо просмотреть всю историю документов и прав собственника. Иначе в итоге можно ничего не купить, а деньги потратить.

Наши специалисты с опытом работы в таких продажах готовы прийти Вам на помощь!

Источник: https://www.AdveconSPb.ru/natural/bargaininhabited/videlenaya-dolya/mojno-li-prodat-dolyu-doma/

Понятие невыделенной доли

Если объект имущества не может быть поделен между несколькими сособственниками без вреда для его качеств, то несколько владельцев могут иметь на него право общей собственности. Ст. 254 ГК РФ предусматривает возможность выделения доли из совместной собственности. Обязательным условием выделения является определение конкретной доли владельца.

Пример. Елена и Иван получили квартиру в наследство. Таким образом, они получили объект на праве общей совместной собственности. Для определения доли необходимо заключить соглашение или обратиться в суд. Только после этого можно выделить долю в натуре.

При определении доли, без наличия особых причин, доли признаются равными. Елена и Иван стали бы обладателями ½ доли квартиры каждый.

Таким образом, под невыделенной долей понимается такая часть в праве собственности на квартиру, которая уже определена в виде процентного соотношения, но еще не выделена. Невыделенная доля называется идеальной.

Рассмотрим, почему невыделенная доля называется идеальной. Она фактически отсутствует и имеет отражение только на бумаге.

Пример. Фаина и Кирилл владеют 3комнатной квартирой на праве долевой собственности. Каждый из них имеет 1/2 долю. У Фаины есть малолетний сын. Санузел, кухня, коридор и холл относятся к общей собственности. Разделить 3 комнаты на 2 человек невозможно.

В случае обращения для определения порядка пользования квартирой, суд закрепит право пользования 2 комнатами за Фаиной и ее сыном. А Кирилл получит права только на 1 комнату.

Хотя юридически сособственники владеют равными долями, на практике не всегда есть возможность удовлетворить требования владельцев в точном разделе квартиры.

Закон устанавливает ряд требований к продаже невыделенных долей. Однако наложить запрет на продажу могут только суд или ФССП.

Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своей долей. Единственным ограничением является удовлетворение прав сособственников.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ владелец доли должен предупредить сособственников о продаже объекта и предложить им укрупнить свою часть имущества. Информация передается в письменной форме. В случае несоблюдения правила, Росреестр откажет в регистрации сделки.

В 2020 году существуют следующие способы продажи невыделенной доли в квартире:

  1. Продажа сособственнику.
  2. Продажа третьему лицу.
  3. Принудительная продажа через суд.

Через договор

Если стороны согласны на заключение сделки и пришли к соглашению об основных пунктах контракта, то сделка оформляется через договор.

Обязательным условием является удовлетворение прав совладельцев на преимущественный выкуп. Для этого необходимо направить уведомление.

Закон запрещает продажу доли третьему лицу по цене, меньшей, чем указано в уведомлении. Срок принятия решения по предложению составляет 30 дней. Он исчисляется с момента вручения документа совладельцу.

Чтобы подтвердить факт вручения необходимо направить уведомление телеграммой. В случае отказа гражданина от вручения документа, можно привлечь к процессу нотариуса.

Специалист подготовит заказное письмо и направит совладельцу. По истечении срока нотариус дает документ о принятых мерах.

По окончанию 30 дней с момента вручения уведомления продавец получает право предложить долю третьему лицу.

Алгоритм действий

Процесс продажи доли совладельцу значительно проще. Гражданин не тратит время на поиск покупателя. Кроме того, в такой ситуации есть возможность получения адекватной цены за долю.

Если совладелец согласен на выкуп, то он должен сообщить продавцу о своих намерениях в течение 30 дней. Если сособственников несколько, то продавец вправе самостоятельно выбрать покупателя.

Продажа доли постороннему лицу значительно сложнее. В первую очередь гражданину придется изначально установить цену, которая соответствует рыночной. Как правило, она на 20 – 30% ниже, чем цена доли в составе квартиры.

Если продавец решил снизить цену на долю, то он обязан повторно уведомить совладельцев. В противном случае сособственник может просить о переводе сделки на него.

Процедура продажи доли через договор включает:

  1. Уведомление совладельцев.
  2. Поиск покупателя.
  3. Подготовка документов.
  4. Составление договора.
  5. Нотариальное уведомление.
  6. Государственная регистрация.

Перечень документов

Следующим этапом является подготовка документации. Перечень документов для продажи постороннему гражданину или сособственнику идентичен.

Список документов:

  • гражданский паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов по налогам;
  • правоустанавливающий документ (свидетельство о правах на наследство, договор мены, купли-продажи, дарения);
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие на сделку от супруга;
  • справка об отсутствии долгов по квартплате.

Если гражданин привлекает представителя, то дополнительно необходимо приложить нотариальную доверенность. Чтобы проверить полномочия представителя необходимо проверить законность документа на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Если в состав продавцов входит несовершеннолетний ребенок, то дополнительно нужно получить согласие на продажу от отдела опеки по месту прописки ребенка. В случае отсутствия документа Росреестр откажет в регистрации сделки.

Образец контракта

Документом, устанавливающим переход права, является договор купли-продажи. Он оформляется в письменной форме.

Контракт должен содержать следующие сведения:

  • название документа;
  • дату оформления;
  • место составления (город иди другой населенный пункт);
  • сведения о продавце;
  • данные покупателя;
  • информацию о квартире (общая площадь, место расположения, этаж, адрес);
  • сведения о размере доли;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость доли;
  • способ расчета;
  • наличие/отсутствие аванса, задатка, предварительного договора;
  • информацию о передаче доли (функция акта приема-передачи);
  • ответственность сторон;
  • реквизиты сторон и подписи.

Образец договора

Скачать договор купли продажи доли в квартире

Регистрация доли

С 2019 года необходимость нотариального удостоверения контракта возникает в случае, если в качестве продавца выступает несовершеннолетний или квартира продается всеми долевыми собственниками единовременно. Поэтому при продаже доли совладельцу придется обратиться в нотариальную контору.

Услуги нотариуса значительно увеличивают затраты сторон. Однако такую сделку сложнее оспорить.

Нотариус может оказать помощь в подготовке проекта договора. Стороны должны ознакомиться с документом и подписать его.

Последним этапом является государственная регистрация в Росреестре. С 2019 года обязанность по направлению документов в уполномоченный орган возлагается на нотариуса. Если сделка не проходила нотариальное удостоверение, то стороны самостоятельно передают договор в Росреестр.

Госпошлина оплачивается покупателями. Стоимость пошлины составляет 2 000 р. с каждого собственника.

Расходы

Затраты на оформление сделки могут быть оплачены покупателем, продавцом или сторонами солидарно.

Основные затраты в 2020 году

Вид расходовСтоимость
Направление уведомленияВ зависимости от стоимости телеграммы или от цен нотариуса за уведомление сособственников
Подготовка документовТехнический паспорт – 5 000 р.;определение доли – 10 000 р.
Подготовка предварительного договораОт 10 000 р.
Подготовка основного договораОт 10 000 р.
Нотариальное удостоверение0,5% от суммы сделки
Государственная регистрация2 000 р.
Налог с продавца13% от суммы сделки

Через суд

В случае невозможности оформления сделки через договор, гражданин имеет право защищать свои интересы в суде.

Закон предусматривает следующие варианты для обращения в суд:

  • признание сособственников уведомленными и наложение запрета на препятствие к продаже (для продажи третьим лицам);
  • принуждение к совершению сделки (выкуп в судебном порядке);
  • перевод права выкупа доли с третьего лица на совладельца (в случае нарушения права преимущественного выкупа).

Инициатором судебного процесса может стать только совладелец или его законный представитель, так как его права нарушены.

Сроки исковой давности различаются. При нарушении права преимущественного выкупа, гражданин может подать заявление в течение 3 месяцев с момента выявления. В других ситуациях, истец имеет право инициировать процесс в течение 12 месяцев с момента выявления нарушения.

Важно! Особенностью перевода права выкупа на истца является необходимость перечисления на счет суда суммы, необходимой для выкупа доли. Если истец не обладает таким количеством денежных средств, то процесс не состоится.

Так как спорным объектом является недвижимость, направить заявление можно только в суд по месту расположения квартиры.

Суд выбирается в зависимости от стоимости спорного объекта:

  • до 50 000 р. – мировой суд;
  • больше 50 000 р. – районный суд.

В качестве ответчика всегда выступает совладелец. Если доля уже оформлена в собственность новых покупателей, то ответчиком будет изначальный владелец доли.

Порядок действий:

  1. Выявление нарушения права.
  2. Сбор доказательств.
  3. Оформление искового заявления.
  4. Оплата госпошлины.
  5. Направление в суд.
  6. Судебный процесс.
  7. Получение судебного решения.

Образец иска для принудительной продажи доли в квартире

Иногда возникает ситуация, когда истец желает купить долю у сособственника, а тот не желает ее продавать. Для принудительного выкупа необходимо доказать, что доля является незначительной. После чего, заявитель перечисляет на счет суда сумму, необходимую для выкупа.

Если суд удовлетворяет требования заявителя, то денежные средства перечисляются на счет ответчика. А истец получает единоличное право собственности на жилье.

Иск о принудительной продаже невыделенной доли должен включать:

  • наименование суда;
  • данные заявителя;
  • сведения об ответчике;
  • данные представителей сторон (при наличии);
  • цену иска;
  • величину госпошлины;
  • название документа;
  • информацию о причинах признания доли незначительной;
  • сведения о попытках добровольного урегулирования вопроса;
  • информацию по существу вопроса;
  • ссылку на закон;
  • исковые требования;
  • перечень документов;
  • дата и подпись.

Важно! Обращение в суд возможно только, если другие способы урегулирования не дали результата. Поэтому истец должен представить суду информацию о попытках досудебного урегулирования.

Образец иска о принудительной продаже невыделенной доли

Скачать исковое заявление о принудительной продаже невыделенной доли

Регистрация права собственности

Основанием для обращения в Росреестр для регистрации права собственности на долю является судебное решение. Документ выдается в день принятия. Однако оно вступит в законную силу только через 30 дней с момента выдачи.

При обращении в Росреестр необходимо оплатить госпошлину. Она составит 2 000 р. с каждого собственника.

Срок рассмотрения заявления составит не более 7 дней. При подаче документов через МФЦ период может быть увеличен на 1-2 дня.

Закон позволяет продать невыделенную долю в квартире. Для этого необходимо определить ее размер в процентном соотношении. Однако сделки с долями недвижимости требуют юридического сопровождения. Информацию о способах продажи можно получить прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста, и специалист окажет вам поддержку.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-nevydelennoj-doli-v-kvartire/

Закон-Указ
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: