Расторгнуть дду не расторгая договор цессии

Содержание
  1. Расторжение договора цессии (уступки прав требования) — обзор возможных вариантов
  2. По соглашению сторон
  3. Как расторгнуть трехстороннюю уступку
  4. Расторжение ДДУ в 2020 г. – подробное описание судебного процесса
  5. Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?
  6. Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:
  7. Расторжение ДДУ по  соглашению сторон.
  8. Односторонний отказ от исполнения ДДУ. 
  9. Порядок расторжения договора долевого участия:
  10. Расторжение уступки дду
  11. Что входит в наши услуги:
  12. Что необходимо знать
  13. юридической компании ИНОКА
  14. Мы также поможем при:
  15. Досудебный порядок урегулирования спора при расторжении ДДУ
  16. Расторжение ДДУ в судебном порядке
  17. Расторжение договора долевого участия
  18. Расторжение договора участия в долевом строительстве
  19. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика
  20. Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия – ЮК
  21. Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
  22. Зачем они так?
  23. Подвох первый: цена
  24. Подвох второй: банкротство застройщика
  25. Подвох третий: темные личности

Расторжение договора цессии (уступки прав требования) — обзор возможных вариантов

Расторгнуть дду не расторгая договор цессии

Zem-Pravovik.ru > Документы > Расторжение договора цессии (уступки прав требования) — обзор возможных вариантов

Приобретение недостроенного объекта недвижимости – один из наиболее популярных в последние годы способов инвестирования.

Покупая квартиру в недостроенном доме, инвесторы, не дожидаясь момента, когда объект будет полностью достроен, получают хорошую прибыль, переуступая свои имущественные права новому лицу.

Главным инструментом для совершения данной сделки является договор цессии. Однако покупка квартиры в недостроенном доме – это еще и большой риск понести финансовые потери.

В условиях нестабильности экономической системы, известны случаи, когда многоквартирные дома не были достроены. Существует ли возможность отказа от договора, его расторжения, если приобретение недвижимости больше не представляет обещанную перспективу? И повлекут ли эти действия какие-либо последствия?

Договор уступки имеет гражданскую природу, и порядок его расторжения определяется в статьях 450-451 ГК РФ, по основаниям:— по воле одной из сторон;— по обоюдному соглашению.

  • Расторжение в одностороннем порядке
  • По соглашению сторон
  • Как расторгнуть трехстороннюю уступку
  • Последствия расторжения

Для расторжения договора в одностороннем порядке законодатель выделяет следующие способы:

  1. Если такой порядок предусмотрен в тексте договора. Подписание двустороннего соглашения не требуется.Сторона – инициатор уведомляет другую сторону письменно, в письме указывает дату, с которой действие договора прекращается.
  2. Решением суда, если допущены нарушения договора или договор не был исполнен. В качестве инициатора выступает сторона с нарушенными правами.Нарушения при этом должны обладать признаком существенности, то есть действиями (бездействиями) другой стороны должен быть нанесен ущерб первой стороне в таком масштабе, что получение от сделки того, на что она рассчитывала при ее заключении, не представляется возможным.Примером могут быть следующие нарушения: не получение цессионарием от цедента документов (например, не передача дду старым дольщиком новому дольщику), не внесение цессионарием оплаты по сделке.
  3. Решением суда, если изменились первоначальные обстоятельства. Обстоятельства должны быть существенными, что подразумевают под собой:
    • невозможность их предвидеть (увеличение ставки рефинансирования в двойном размере);
    • невозможность их преодолеть, несмотря на старание стороны исполнить договор;
    • масштаб нанесения ущерба от действующих обстоятельств должен быть таким, что не представляется возможным получение того, на что рассчитывала сторона, заключая сделку;
    • договор не должен предусматривать, что в указанном случае сторона несет риск изменения обстоятельств.

    Если все четыре критерия выполнены, а соглашение об изменении условий договора не достигнуто, сторона имеет право на судебную защиту.

По соглашению сторон

В случае если цедент и цессионарий пришли к взаимному соглашению, что ни одна из сторон не заинтересована в дальнейшем исполнении договора и наступлении последствий его заключения, стороны вправе расторгнуть данный договор, заключив двустороннее соглашение.

Данное соглашение должно иметь письменную форму, содержать волю обеих сторон в виде четкой формулировки «Стороны пришли к соглашению расторгнуть договор», реквизиты договора, позволяющие определить, что расторгается определённый договор, подписи и реквизиты сторон.

Совет юриста: в случае если оплата по договору цессии уже была внесена цессионарием (полностью или частично), то следует включить в соглашение о расторжении условие о том, в каком размере подлежит возврату сумма перечисленных денежных средств.

Подписанием соглашения о расторжении, предусмотренные договором обязательства прекращаются.

Как расторгнуть трехстороннюю уступку

Необходимо помнить о том, что порядок расторжения двусторонней и трехсторонней уступки права требования отличается тем, что участником трехсторонней сделки дополнительно выступает должник.

Наглядный пример – соглашение о расторжения договора цессии, по которому осуществлялась передача прав по договору долевого участия.

Данное соглашение должно иметь письменную форму и быть трехсторонним (цедент – старый дольщик, цессионарий – новый дольщик, должник – застройщик), то есть должно содержать подписи всех трех сторон.

Ответственным за уведомление должника о расторжении договора является цедент либо цессионарий (данное условие обычно указывается в договоре, по которому уступаются права).

Замечание специалиста: важно помнить, что все сделки, в том числе расторжение договора цессии, связанные с передачей прав по договору долевого участия, должны проходить регистрацию в Росреестре.

Все обязательства сторон после расторжения договора цессии прекращаются.

Обстоятельства, способствующие расторжению договора, влияют на вытекающие из этого последствия.

Если расторжение произошло не из-за нарушения или неисполнения стороной договора его условий, то сторона – инициатор рискует нести ответственность по выплате другой стороне всех понесенных ею по договору расходов.

Для того чтобы избежать оплаты данных расходов, необходимо изучить условия договора до его подписания, особенно в части, касающейся обязанностей сторон в случае расторжения.

Если расторжение произошло из-за нарушения или неисполнения условий договора одной из его сторон, то сторона – нарушитель, обязана возместить другой стороне все причинённые расторжением убытки.

В случае если расторжение связано с изменением в значительной степени обстоятельств, то ответственности по возмещению убытков у сторон не возникнет, так как изменение не будет связано с действиями сторон, а значит, не влечет правовой ответственности.

Однако все исполненное (перечисленное или переданное) по договору подлежит возврату. Однако, суд вправе, исходя из принципа справедливости, и по требованию любой из сторон, присудить в ее пользу возмещение понесенных расходов.

Таким образом, выше было рассмотрено, при каких условиях можно расторгнуть договора цессии. Однако, лучше относиться к расторжению договора как «крайним мерам».

Заключая договор, лучше заранее оценить свои возможности для выполнения всех обязательств по сделке. Такой подход исключит наступление негативных последствий в случае расторжения сделки, сократит временные и денежные затраты на судебные разбирательства и восстановления в правах, существовавших до заключения сделки.

Смотрите видео, в котором опытный юрист разъясняет особенности расторжения договоров:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/dokumenty/rastorzhenie-dogovora-tsessii.html

Расторжение ДДУ в 2020 г. – подробное описание судебного процесса

Расторгнуть дду не расторгая договор цессии

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

  1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
  2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
  3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашению сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ. 

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Как правильно провести расторжение ДДУ дольщиком ?

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

Узнайте, на сколько выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика в одностороннем порядке, оставьте заявку бесплатную консультацию!

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Расторжение уступки дду

Расторгнуть дду не расторгая договор цессии

Договор долевого участия (ДДУ) может быть расторгнут в одностороннем порядке, как застройщиком, так и участником долевого строительства. Одностороннее расторжение ДДУ участником долевого строительства возможно при условии нарушения застройщиком пунктов договора, предусмотренных статьей 9 закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Мы гарантируем 100% результат – или вернем деньги!

Что входит в наши услуги:

✔ Устные и письменные консультации ✔ Составление исковых заявлений, апелляционных, кассационных жалоб ✔ Представление интересов в суде

✔ Участие в исполнительном производстве (опл. доп.)

Что необходимо знать

Риски при расторжении договора долевого участия подробнее…–>

Расторжение ДДУ – не всегда оптимальный вариант разрешения конфликта с застройщиком. Хотя возможность расторжения и предусмотрена 214-ФЗ, на деле далеко не всегда мы рекомендуем это делать нашим клиентам.

Вся проблема заключается в том, что при расторжении ДДУ, у Вас на руках остается решение суда и исполнительный лист, в то время как на квартиру Вы уже претендовать не можете.

Получение денежных средств по исполнительному листу напрямую зависит от того, в каком финансовом положении находится застройщик, то есть с учетом наличия огромного числа финансовых обязательств, существует риск, что Вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Именно поэтому важно перед принятием решения о расторжения ДДУ, изучить всю информацию о застройщике, судебных спорах в отношении него, наличии долгов, перспективах его банкротсва.

Три случая, при которых возможно одностороннее расторжение ДДУ, согласно 214 ФЗ подробнее…–>

1. Нарушение застройщиком сроков передачи объекта, установленных условиями договора долевого участия. Таким, образом, спустя два месяца с момента предполагаемой, согласно ДДУ, даты передачи Вам объекта, Вы можете обращаться к застройщику с требованием о расторжении договора.

2.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В данном случае речь идет о несоответствии передаваемого объекта техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, иным нормативам (СНиП, СанПин).

3. Прекращение, приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Что можно взыскать с застройщика по закону? подробнее…–>

1. Денежные средства, уплаченные по ДДУ (возврат всей суммы) 2. Проценты за пользование денежными средствами( расчет Вы можете произвести ниже) 3. Убытки, возникшие в результате нарушения застройщиком условий ДДУ (например, вынужденная аренда иного жилья, повышенные проценты по ипотеке). 4.

Представительские расходы (например, если Вы пожелаете обратиться к нам) 5. Компенсация морального вреда, причиненного Вам грубым нарушением Ваших прав застройщиком. 6. Компенсация судебных расходов (госпошлина) 7.

Штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в Вашу пользу (Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1)

юридической компании ИНОКА

5 из 5

55 отзывов

4.9 из 5

138 отзывов

4.8 из 5

54 отзыва

5 из 5

26 отзывов

Размер неустойки рассчитывается из 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если Участником долевого строительства является гражданин, размер неустойки (пени) увеличивается в два раза, то есть: (цена договора) х (количество дней просрочки) х 6,25 (ставка рефинансирования) х 2 / 100 / 300 + 50% штрафа.

Услуги представителя, убытки, компенсация морального вреда составляют обычно по судебной практике 5%-10%.

Мы также поможем при:

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ    ( 40 тыс.руб.)

Взыскание неустойки в претензионном и судебном порядке, а также взыскание штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)    (от 40 тыс.руб.)

Расторжение ДДУ на основании 214 ФЗ, взыскание всей суммы, уплаченной по договору, процентов за пользование Вашими денежными средствами, штрафа в размере 50% от всей суммы, представительских расходов, убытков, гос.пошлин

Признание права собственности на квартиры, машиноместа, кладовки, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства   (от 35 тыс.руб.)

Признание права собственности через суд на незавершенные строительством объекты, в том числе на нежилые объекты (кладовки, машиноместа, подсобки)

Устранение недостатков застройщиком по 214 ФЗ   (от 35 тыс.руб.)

Исполнение требования об устранении недостатков в квартире, понуждение застройщика к устранению недостатков квартиры (иного объекта) в судебном порядке при уклонении его от добровольного исполнения требования

Включение в реестр требований кредиторов   (от 20 тыс.руб.)

При банкротстве застройщика необходимо включение в реестр требований кредиторов, как финансовых, так и требований о признании права на объект незавершенный строительством

Следует понимать, что умение профессионально обосновать все доводы, заявленные в иске, а также и с учетом уточнений – это прерогатива специалистов в области права с огромным опытом, накопленным в практике, таких как, сотрудники компания ИНОКА. Мы готовы оказать Вам квалифицированную помощь по любым спорам с застройщиком.

Ставка рефинансирования на 16.12.2019 года – 6,25 %

Досудебный порядок урегулирования спора при расторжении ДДУ

Для расторжения ДДУ, в первую очередь, необходимо обратиться к Застройщику с заявлением (уведомлением, претензией) об одностороннем расторжении договора и о возврате денежных средств с учетом процентов за пользование денежными средствами. Сумму таких процентов Вы можете рассчитать, согласно ст.395 ГК РФ или ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

(сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 6,25 (ставка рефинансирования) / 100 / 300

Если участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), указанные проценты уплачиваются в двойном размере, то есть:

(сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 6,25 (ставка рефинансирования) х 2/ 100 / 300

Ставка рефинансирования установленная Центральным Банком РФ с 16.12.2019 равна 6,25%.

Данное обращение следует направить заказным письмом с описью вложения по месту нахождения Застройщика.

Период, выделенный Законом № 214-ФЗ для удовлетворения Ваших требований застройщиком, при подаче такого заявления (уведомления, претензии) составляет 20 дней.

Однако, вероятность прекращения на этом взаимоотношений по ДДУ не велика. Скорее всего, Ваше письмо будет либо проигнорировано, либо Вам откажут в возврате денежных средств в полном объеме.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

В том случае, если застройщик оказался не готов урегулировать спор с Вами мирно, за Вами остается право на обращение в суд, где Вы уже сможете заявить к взысканию суммы, несколько больше, нежели оговоренные выше.

Изучая Ваши требования и основания их возникновения, суд заинтересуется, предпринимались ли Вами попытки договориться с застройщиком до обращения. Именно для этого, Вам и нужна информация, подтверждающая обращение с Вашей стороны (квитанция и опись вложения к заявлению/уведомлению/претензии, в соответствии с п.

60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.

1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом при обращении в суд, к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие: ✔ наличие договорных отношений между Вами и застройщиком ✔ исполнение Вами своих обязательств ✔ подтверждение попыток урегулирования спора с застройщиком Вами ✔ обоснование возникновения убытков

✔ факта обращения Вами за юридической помощью и т.д.

Однако, столь радужные перспективы могут быть рассеяны судебной практикой, согласно которой суммы Ваших требований могут быть удовлетворены судьей частично, например, моральный вред компенсируется российскими судами в минимальной части, а представителями застройщика будут предприниматься попытки возражать, относительно обоснования Ваших финансовых доводов.

Также следует учесть, что финансовое состояние Застройщика может стремиться к катастрофическому, и возможности получить денежные средства по исполнительному листу может быть весьма затруднительно.

Существуют способы проверки финансового состояния ответчика с привлечение юристов нашей компании, которые предоставят Вам максимально полную информацию о перспективах реального получения денежных средств.

Обратите внимание! В случае, если сумма исковых требований составляет менее 1 000 000 (одного миллиона) рублей, вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины. В иных случаях – следует руководствоваться ст.333.19 и 333.36 НК РФ.

Сергей

Раздел: Расторжение уступки дду

Подскажите, 50 % штрафа – это от какой суммы? Ведь когда расторгаешь договор просишь всю сумму по договору вернуть.

Остальные вопросы…

Мария

Раздел: Расторжение уступки дду

с какого момента начинают начисляться проценты?

Виктор Васильевич

Раздел: Расторжение уступки дду

Есть ли гарантии, что я получу деньги по решению суда, а не останусь без квартиры и денег?

Елена

Раздел: Расторжение уступки дду

Уважаемые юристы, расскажите, что делать дальше, если есть исполнительный лист и решение? как реально получить деньги?

Иннокентий

Раздел: Расторжение уступки дду

У меня есть замечания по квартире. Исправлять застройщик недостатки не желает. Могу ли я расторгнуть договор долевого участия?

Антон

Раздел: Расторжение уступки дду

Когда я могу расторгнуть договор?

Павел

Раздел: Расторжение уступки дду

Здравствуйте. В отношении застройщика было возбуждено производство банкротное, однако прекратили. Я хочу договор дду расторгнуть. Что посоветуете?

Елисей

Раздел: Расторжение уступки дду

Добрый вечер. Как рассчитывается стоимость ваших услуг при расторжении ДДУ?

Пантелемон

Раздел: Расторжение уступки дду

Здравствуйте, ИНОКА. Какие условия для расторжения ДДУ?

 

дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ); одностороннее расторжение дду дольщиком по Расторжение уступки дду и метро Касательно заявления убытков нужно оценивать каждую ситуацию индивидуально, иначе можно зря потратить деньги на экспертизу, если таковая требуется. .

при изменении назначения общего имущества и нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; практика расторжения дду по Расторжение уступки дду и метро Вопрос: Застройщик прислал уведомление о переносе сроков строительства на шесть месяцев.

Можно не дожидаться окончания двухмесячного периода, с даты начала просрочки по договору, и потребовать расторгнуть его в судебном порядке? .

Расторжение договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут в двустороннем, одностороннем (по инициативе любой стороны) или судебном порядке. порядок расторжения дду по расторжение договора долевого участия и метро 3. Убытки. .

Расторжение договора участия в долевом строительстве

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик: проценты при расторжении договора долевого участия по расторжение договора участия в долевом строительстве и метро копия уведомления об одностороннем отказе от договора. документы, подтверждающие факт отправки уведомления об отказе от договора. квитанция об оплате госпошлины (350 руб., абз. 5 пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). .

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Источник: http://inoka.ru/nedvizhimost/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-ddu?h1=%D0%A0%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8_%D0%B4%D0%B4%D1%83

Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия – ЮК

Расторгнуть дду не расторгая договор цессии

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика.

Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства.

Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски.

Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pereustupka-prav-po-ddu-214-fz

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Расторгнуть дду не расторгая договор цессии

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость” о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро “Халимон и Партнеры” Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА “Центрюрсервис” Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь – никому не продашь” – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала “Обмани меня риелтор”. “Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он”, – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы “невидим” для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала “Обмани меня риелтор”.

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по “сейфовому” дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы “Юст”, адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин.

При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика.

По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов “Яковлев и Партнеры” Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить “досье” только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, “Картотека” и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из “промежуточных звеньев” такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20200117/1563544106.html

Закон-Указ
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: